在收房时，不少业主存有困惑——如此大的项目 ，应该如何验收？本期，我们请百姓装饰监理中心的专业验房师，为即将收房的业主们梳理一套基本的验房流程和实践中总结的注意事项 ，帮助业主们顺利地拿到新房的钥匙。
出场人物：郭浩天 ，百姓装饰监理中心验房师，建筑工程技术专业出身 ，曾在多个地产项目担任监理员。
前期功课
带好验房“兵器”，细看“两书两表一图”
收房之前，业主们不妨先向周围朋友，或借助互联网，大体了解一下收房流程，做好前期准备工作。
1 事先了解“两书两表一图”内容，现场查看并对应
业主们在收到开发商发出的收房通知并到现场验房时，应有意识地审核开发商是否具备交房资格，而这“两书两表一图”就是用来审核开发商是否已通过房屋质检、消防等部门的竣工验收。
“两书两表一图”，即《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》、《住宅面积实测表》及《管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)》。前两书，是开发商提供的 ，相当于商品说明书；后两表，是开发商通过相关管理部门的工程验收后，才有的，购房者要查看其中内容是否已有相应单位盖公章审批通过。最后的管线分布竣工图也十分重要，日后装修时，比照管线图，可以避免损坏房屋原有的水电管线和设备。
2 自带“兵器”，带份当日报纸
验房过程往往繁琐复杂，需要的验房工具也各式各样。百姓装饰监理中心的验房师们告诉记者，每次帮助业主验房，至少要出动3名验房师，并在后备厢装满各种专业验房器材，才能出具一份完整无遗漏的验房报告。这些器材大到激光水平仪、大型量尺，小到实心小铁锤、激光尺、卷尺、角尺、相位仪等。如果业主们有精力并愿意筹备工具，可以自行带上“兵器”验房。
卷尺——用于测量房间的面积、尺寸和房子的净高。测量的房屋尺寸可以用作日后买家具的参考，但这个没有加上墙体、公摊的面积，与建筑面积没有可比性。如果业主对建筑面积有质疑，需要请专业的测算机构测量。
实心小铁锤——用于验收房子墙体与地面是否有空鼓。
乒乓球——用于检查地面的平整度、坡度。这是比较粗略简单的验房方法，因为对普通业主来说，弄到水平仪并不容易，需要到专业的大型家居店内购买。
手电筒——检查房间墙壁的顶留孔、空调孔等位置。
电笔——测试各个插座是否好用。 数码相机——检查出的问题可以留下影像记录，以作留证，最好带份当日报纸标注日期。
塑料袋或堵塞地漏用品——用于卫生间、厨房间做闭水试验。
外部验收
别只看是否美观，功能才是关键
1 外部环境
验收关键：外部环境主要指小区环境，包括配套的公共设施、绿化率、道路规划等。验房时，应核查小区配套的公共服务设施是否与合同以及开发商宣传相符，小区楼间距和楼座分布是否合理且符合规划要求，新区的绿化覆盖率是否与合同约定相符。
注意事项：外部环境中常见问题包括楼间距、挡光问题、绿化设施与宣传严重不符，公共配建设施与规划不相符等。
2 外立面、外墙瓷砖和涂料
验收关键：对房屋外立面、外墙结构和材料，开发商在合同中的建筑结构中有简要说明，验房时，可以看看墙体外立面材料是否与开发商描述一致。另外，外立面在交房时是否已经修建完善，有无明显瑕疵，也是验收的关键。
注意事项：外立面除了体现小区的美观和品位，还有保温防水的功能。如果业主发现墙体有裂纹或渗水，应告知验房人员，进行修补和检查。
3 单元门、楼道等
验收关键：单元门和楼道的验收，首先应从外观着手，看看门框和玻璃是否完整，有无破损、磕碰、划痕等。
再从功能方面着手，检查单元门推拉及上锁是否顺畅、从内或从外开关是否好用。楼道主要检查防盗安全是否到位，如楼道中有无其他门窗，是否有防盗设施等。另外还要注意小区电梯的数量和品牌型号是否与合同约定的一致。
注意事项：有业主曾反映，自家单元门安装在了信箱的外面。如果信箱在单元门内，要正常使用信箱，外人就能随意进出单元门，影响安全性。 内部
验收
小细节要看好，问题大多藏其中
对房屋内部的验收也有一套流程。百姓装饰监理中心验房师郭浩天介绍，验房时一般按照居者动向来验收，比如先验入户门，再验玄关、客厅、卧室，最后验厨房、卫生间等。
1 大空间：测面积、尺寸 、层高
验收关键：对各个房间面积和尺寸的测量，主要查看是否与户型图的规划比例相同。对层高的测量，主要测净层高，指不含楼板厚度的层高。净层高一般会比合同约定的层高减少约3厘米。
注意事项：对面积和尺寸的测量只能测到净值，但合同中约定的一般是算上墙体厚度的标准值。如果业主对面积和层高有异议，需要请专业的测绘机构再度测量。
2 门窗：密封性是关键
验收关键：验收入户门，以及房间内的窗户，应先从外观着手，检查表面是否有刮痕磕碰、门窗表面是否光滑有无锈斑、密封条是否完整有无断裂等。再从功能处检查，通过反复开关检验门窗五金件是否平滑顺手，有无松动迹象等。
注意事项：门窗的密封性很重要，可以通过光源来检查房门的密封性如何。
3 墙地面：看平整度 、找裂缝
验收关键：郭浩天告诉记者，毛坯房的验收，重点就在于各个房间墙面 、地面的平整度和施工质量。检查地面平整度，专业验房师会使用水平仪先在房内四周打出一条激光水平线，再借助大量尺，找地面的多个点，测量地面到水平线之间的高度，如果误差超过1毫米，证明地面平整度不够好。墙面平整度主要靠墙面量尺检查，将量尺靠在墙面，如果两者之间有明显缝隙，证明墙面平整度不够。
除了平整度检查，墙面 、地面裂缝也是常见问题，需要仔细排查。精装房还要检验地砖墙砖和地板的铺设质量，有无空鼓现象。
注意事项：对精装房地砖墙砖的验收，验房师郭浩天提醒，要特别注意工人施工比较吃力的地方。“比如卫生间墙面，腰部以下的部分要紧密排查，因为弯腰低头施工的难度比较大，更有可能出现空鼓的施工质量问题。”
4 水电路：挨个试用，闭水试验不可省
验收关键：厨卫空间检查，很重要的部分就是水路。专业验房师会仔细检查进水口以及管道，看看是否符合工程规范。厨房卫生间的初始防水要做好，检查防水工程的闭水试验很重要。“如果闭水试验中，水位下降了1毫米，属于允许误差，但水位下降了2毫米～3毫米，就要仔细检查防水，并再坚持闭水试验，看看楼下有无渗水现象。”郭浩天介绍。
对电路的检验，毛坯房需要用电表测量预留电路是否正常，如果是精装房，需要用相位仪插入已经留好的三孔插座上，检查线路连接是否正确，地线是否好用。
注意事项：除一层和顶层外，其他楼层的业主要关注你的楼上和楼下邻居有没有做这个试验，避免以后漏水给楼下的业主带来不必要的麻烦，同时也避免楼上忘记做漏水试验而给自己带来不便。
5 双气：燃气走管 、暖气水压是要点
验收关键：双气是家庭中非常重要的功能。郭浩天介绍，验收时 ，应注意检查双气的功能是否达到使用要求。燃气主要检查接管是否密实，上方有无排风口助于散热，同时注意燃气管距离不能太长，且走管的部分不能有电源、火源装置。暖气主要检查一下水压是否稳定，打上水压后停留36个小时，观察水压表有无落压的现象。
维权措施
验房不达标，如何来维权？
验房中如果发现房屋有瑕疵或质量问题，业主们先不要在房屋交接书上签字。首先应注意存留好证据，通过书面记录和拍照记录的方式，将出现的问题记录下来，并及时与验房人员进行沟通，让他也在验房单上做下记录。有的开发商在验房现场提供简单的维修，可以当场修复一些瑕疵问题。有的开发商需要汇总之后统一修复，业主zuihao 要求物业人员对瑕疵部位用便条纸进行标示，以免遗漏。
如果问题已经现场解决，业主可以在房屋交接书上签字，领取钥匙；如果发现的问题需要后期解决，需要与物业约定一个时间期限，再来收房。如果验房时发现有墙面裂开、墙体渗漏等严重的建筑质量问题，业主可以拒绝收房，令开发商重新整改后再验收。如果质量问题影响到日后居住，开发商存在严重信用问题和违约现象，业主还可要求退房。
本专题撰文/记者 王晓美子 图/本报记者 孙传浩
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