新政出台原因
行政区划有调整旧政策“拖后腿” 2012年,
青岛市政府修改公布了《青岛市经济适用住房管理办法》(市政府令第219号),并调整行政区划,成立了新的市北区和黄岛区,经济适用住房建设开始实行六区统筹建设,原《关于市内四区配建经济适用住房有关价格事宜的通知》(青价格〔2010〕29号)文件已不适应新的形势,需要进行调整。
经适房建设两种模式 同地段价格相差千元 如今,青岛市存在配建经适房和集中建设经适房两种建设模式及价格形式。其中,配建经适房作为商品住房建设用地出让的附加条件之一,价格一直按2008年测算的价格标准执行；集中建设经适房作为更好地满足中低收入住房困难家庭需求的方式,价格依据建设成本刚性调节。由于定价机制不同,两种经济适用住房存在区位、结构、质量近似但价格差异较大的现象。其中,集中建设经适房受征地、拆迁成本及建设成本逐年上涨的影响,价格普遍高于配建经适房。
以李沧区惠水路集中建设经适房项目为例,按《青岛市经济适用住房价格管理暂行办法》的规定,测算价格约为每建筑平方米5280元,而同地段洛阳路、宜昌路的配建经济适用住房价格为每建筑平方米3557元,两者每平方米相差1723元。
“配建经适房和集中建设经适房的房源基本情况相似,但价格却相差很大。如果集中建设项目按核定的价格销售,容易引起部分申购家庭不理解,引发矛盾；若按配建项目的价格销售,则会导致项目亏损,同样不利于经适房建设和可持续发展。客观形势要求将两种经济适用住房价格并轨。”青岛市物价局副局长秦青松说。
配建经适房差价小 各区申购冷热不均 据了解,配建经适房价格主要是根据2007年审核的经济适用住房建设项目基准价格、中低收入家庭的承受能力和土地级差等因素确定,通过商品住房建设项目土地出让金竞价进行平衡。在此过程中,政府让渡部分土地出让金,开发建设单位自行测算,自负盈亏,2008年至2010年,青岛市物价局会同市国土资源房管局制定并完善了原市内四区一级至七级地配建经适房基准价格,每建筑平方米分别为4533元、4333元、4133元、3933元、3793元、3667元、3557元,并保持稳定至今。
“从近两年各辖区经适房申购销售情况来看,由于不同土地级别经济适用住房配建价格价差较小,多数申购家庭对价格差异敏感性较低,因而倾向于选择所在区位更好的房源,这就导致各区申购冷热不均,个别区域甚至出现了供过于求的现象。”秦青松说,以2011年为例,青岛市公开销售的经适房项目申购家庭与房源数量的比例分别为:原市北区9.2:1；原四方区3.9:1；李沧区0.8:1。
秦青松称,2013年经适房销售由公开摇号改为计分制后,同样由于区域价差较小,高分家庭多集中申请区域较好的项目,价格政策未能真正起到引导居民合理选择房源的作用,因此需要对原有的价格政策进行调整,以优化经适房的区域配置。
