最大小区1个小区、5万人、5个公园
绿城是进入
青岛较早的外来大鳄。2006年年初，绿城来到李沧东部，拿下占地4100亩、总建筑面积超过200万平方米的地块。200万平方米可以建成1万套百平方米的房子。如此规模的楼盘震惊当时的岛城楼市。“当时楼市并不火爆，房价也很低。李沧区当地人基本都有房子，很难想象这么多商品房怎么卖出去 。”如今已经是黄岛区一家房地产企业副总经理的陈欣目睹了绿城理想之城的首次开盘。
“2006年拿地以后，绿城沉寂了2年。2007年一整年没有开盘，售楼处开放以后一直在积累客户。当时去周边，道路很窄，周边配套也没跟上，当然房价也便宜。直到2008年多次传出要开盘的消息，终于在8月份前后开盘了，价格6000多元。”陈欣说道，“那时候觉得价格不低，没买。谁能想到，现在都卖到1.3万元/平方米 ，而且很多抢房的。”
普通楼盘分期开盘，每次房源只有几百套，只有几栋楼，绿城李沧项目每期都有另外的楼盘名，房源甚至上千套。一期叫蓝庭，建筑面积23万平米，1100户，38栋楼，有花园洋房、高层小高层和商业等业态形式。二期分为御园、绿园、西子公寓。二期有三个组团，御园共591户，绿园有1558户，西子公寓共744户。三期蓝岸北临金水路，项目总占地44500平方米，总建面53087平方米，分为E、F两个组团。
普通楼盘销售时间大多不会超过两年，拿地7年后，绿城还在疯狂销售，而且房源仍很充足，价格飞涨。2008年8月2日，一期开盘，价格6000多元；二期2011年1月22日开盘，并于2011年4月23日加推房源，二期御园2011年5月开盘，蓝岸2011年11月12日开盘，蓝岸南区2012年10月开盘。今年10月13日绿城最新房源诚园开盘，2小时销售6亿元，价格1.3万元/平方米。
10月21日，记者查询市房地产交易中心官方网站资料发现，绿城理想之城是2000年以来青岛市区最大的楼盘。2008年首次开盘的时候，绿城项目周边可以说一片荒芜，如今紧邻世园会，地铁口便在附近，拓宽后的道路便利。如果一个楼盘配有一处公园，这对购房者来说无疑吸引力很大。作为超级小区，绿城项目配建了5个公园。乍一看，数量很大，但仔细一看，这个小区可容纳5万人，平均1万人1个公园。小区共规划了5个主题公园，其中最大的一个公园是位于项目中心位置，占地有4万平方米的中心公园。小区的每一期建筑是相对独立和封闭的，实行人车分流，同时创造短距离步行社区，业主不用坐车，步行5分钟至10分钟就可以到达中心公园、商业中心、学校 、写字楼。
如何保证5万人正常的生活需求？记者从市规划局了解到，整个小区内部规划有幼儿园，小学，中学，写字楼和星级酒店。社区内部规划方面，博物馆、展览馆、休闲公园、购物中心、风情商业步行街、甲级写字楼、以及电影院等商业配套一应俱全；此外还规划建设有10所学校 、11处健康咨询中心，尤其是四点半学校 、社区食堂和青岛最大、最高端的颐乐学院等完善生活配套，可以满足业主的大部分需求。
“同一个小区，购房价格能差一倍，这在普通小区是很难出现的，只有这种
大社区。开发周期太长了，可以说见证了楼市的火爆和惨淡。绿城接下来还会有房源推出，还有商业配套等，接下来的两年，这个楼盘还会活跃在新房市场上。”青岛风景楼盘市场总监张百忍在接受记者采访时说道。
出手不凡开发商自建大通道
李沧区最新出现的3个超级社区名称相似，都是“城”，第3个城是时代城。2010年8月27日，青岛市国土资源管理局正式发布公告，对李沧区上王埠、东王埠、桃园社区村庄改造项目实施公开招标。查阅当时的招标公告，足以让开发商们颤抖，该项目设计住宅总户数13620户，开发周期是6年。“如此规模的项目，普通开发商根本没有开发经验，得找实力派大鳄开发建设 。”胶州宝龙城市广场营销总监魏斌向记者介绍说。果不其然，知名房企嘉凯城最终成为项目开发商。
时代城楼盘也是目前唯一一处被黑龙江路和青银高速横穿的楼盘，两条道路将项目分为东、中、西三大块。为了解决1万多户业主的购物、教育等问题，时代城在“城”中打造18万平方米的商业街区，其相当于三个海信广场的面积。教育方面，在社区内配备了10所教育机构，包括7所幼儿园和3所中学(包含1所九年一贯制学校)。值得注意的是，小区内还配置了教堂、图书馆、慢跑道等人文设施。
另外，这个“城”里还规划有中国北部最大的市政公园，总面积相当于三个五四广场，由森林公园、水景公园、山地公园三部分组成。
该楼盘去年第一次开盘，首推11栋楼，其中包括5栋18层，3栋21层，1栋24层，2栋25层，价格是6000多元/平方米。如此充足的房源，吸引了数千人到售楼处看房。
在市南区工作的程霞是小区1万多业主中的一名。“不敢看小区规划图平面图，一大片全是房子。已经不是几号楼几号楼的问题了 ，小区分好几块，我是首期业主。小区最边的两端，步行需要二十分钟左右。1万多户，不知道将来孩子上小学是否会遇到难题。”程霞向记者介绍说。
2009年7月份的一场土地拍卖会在市公共资源大厅举行。参与此次拍卖会的人们不会想到，这场普通的拍卖会将诞生又一个超级社区，3年后一个“城”出现了 。在这次拍卖会上，中南控股集团以1498元/平方米楼面地价、总价20.25亿拍得李沧区大枣园、南岭旧村改造项目，命名中南世纪城。大枣园、南岭旧村改造项目是本市确定的2008年重点两改项目之一。根据当时的拍卖公告，规划用地约93.05万平方米，总规划建筑面积181.85万平方米，项目平均容积率2.47。
如此规模的地块，需拆迁住宅面积约17.8万平方米，非住宅面积约16.5万平方米，涉及拆迁村庄居民2477户，其中新建安置住宅面积33.5万平方米，并配建215套经济适用房。整个项目涉及到李沧东部西部的诸多村庄，累计受益居民将达到8000余户。
拿地以后，中南控股集团子公司青岛海湾新城房地产开发有限公司相关负责人表示，主干道只有重庆路，商住区建成后肯定不能满足居民的需要，所以他们建设了一条连接金水路和湘潭路的南北大通道。建成后的文昌路全长6公里，设计标准为双向六车道，一期工程(金水路至唐山路段，长2.4公里)。
经过两年的销售，中南世纪城的房价也由6000多元涨到了现在的8000元。为了满足业主需求，根据控制性详细规划，小区内设30班中学一所；48班小学两所，并配建共 57班幼儿园三所。商业包括社区市场，超市，金融邮电，便民店和酒店，派出所等公共服务设施。商业街枢纽地段设计了下沉式会所，以下沉式广场的形式统领两条商业街，成为社区的公共客厅。商业街还配备百货超市、电器数码超市等大型卖场。
