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编者按：岁末年初，一组组数字再一次牵动地产人的神经，又到了总结和盘点之时，过去的一年，青岛楼市发生了怎样的变化？哪些事情留给你深刻的印象？1月16日，由半岛网主办、青岛房地产经理人俱乐部协办的2013年首届地产沙龙圆满举办，青岛房地产经理人俱乐部秘书长冯显泉、常务副秘书长龙江、青岛合建行房地产营销有限公司总经理吴云海、副总经理郝小梅，
青岛海泉置业营销总监
孟照伦，青岛高策房地产有限公司业务中心总监单良，华新园置业营销总监李晓峰，巴黎壹号营销总监崔银杰等众多地产精英共话新年楼市，探寻楼市可能。
2012土地市场有一定逆转的现象，热度也传导到了新房的市场，去年的成交量和成交价格是先抑后扬，我们看一下去年的成交数字，去年青岛市新房成交量是10多万套，面积超过了1000万平米，新建住宅成交量是94764套，成交面积是932万平米，今年新建住宅的成交量同比上涨达8.4%。这个数字应该是挺高的一个数字了，与此同时一些房地产开发商也开始提价，如果说上半年主要是以价换量的话，下半年特别是年底应该是量价齐涨了。青岛海泉置业营销总监孟照伦，作为拥有多年项目营销经验的专家，对此进行了详细解读。
青岛海泉置业营销总监孟照伦
流拍有故事 地王靠市场
每个项目都有每个项目的故事。流拍也好，地王也好，各有各的故事。流拍也有流拍的故事，宏观的关系只能看一年的总量，而不能单看走势。作为政府部门流拍的话，设计的条件过于苛刻，流拍来说无所谓，再一个就是说一些大的一线品牌开发商来说，他对后期市场判断来说，他获取政府的资源来说，他对后期的市场和经营这方面看得更深远一些。所以他判断的非常准确。所以流拍它是个案，地王是市场信息。下半年来说，地王也不是说很明显，因为目前楼市调控还在继续，同时房地产市场也在慢慢的成熟。
现在大家各个项目纷纷打折，各家的情况都是不同的，A项目能打折降价，但是B项目不动，为什么不动？A项目可能拿地价格比较低，它能降下来，但是B项目资金还可以，它想熬过去。从2012年市场政府的限购限贷，对于开发商也好，对于购房者也好，经过这两年时间的磨合，大家都看到了，这个市场虽然被政策打压，购房者分为刚性需求、改善性需求和投资性需求，刚性需求是结婚要买房子，刚需项目来说李沧也好，开发区也好，它存在外来户口的迁移，城市的迁移，这种情况都存在，唯独对投资市场有一定的影响。
买房多咨询 投资要谨慎
很多人买房子都会不约而同的问自己的亲朋好友，都会问这个项目怎么样，实际上作为我来说，我认识很多同学买房基本都会找到我，他们认为我是行业的专家，朋友、同学买房子都会问我这个项目怎么样，大体上看土地成本、建安成本，看消费周期多长，我大概估算出这个项目的大体情况，我觉得这个促销活动降价差不多了，不是搞噱头。
其实我们作为业内来说，对这些事情看得更清楚。所以我给他们推荐的项目都买对了，没有买了以后然后降价降了很多的情况，都是看涨的项目。对于购房者也好，购房是他一辈子的大事，他对房地产的观念和房地产行业的学习也非常清楚，特别是对于改善性需求，他的年龄到了，年龄大部分在35岁左右，他信息获取的途径和渠道，他在做一生中比较重大的事件，他会考虑得很周到，他会找到自己身边的人，帮我参考一下这个项目怎么样，我作为投资理财也好，作为养老也好，这个项目适不适合。
作为营销，我负责这个项目的营销工作，我对这个项目的销售部经理也好，销售部顾问也好，我在这些项目的销售过程中，特别是比较中高档的项目来说，我在销售方面来说，不要做吹嘘和自我吹捧。小姑娘也好、小伙子也好再怎么精明，对置业顾问来说，后期的销售工作慢慢变成客服，这种客服就是对我们项目进行非常详细的介绍，包括项目优劣势和周边的项目怎么样，我们的项目有什么特点。作为购房者也好，对我们项目的认识、了解之后会有一定的反馈，通过其他的渠道进行比较，产生自己的一个想法。
2013稳字当头 做好自己的产品
对于我们来说，这种市场的大宏观条件，刚才说了明年的市场大家都过了这个坎，大家既然挺过来的话，大风浪已经挺过来了，对市场的忍耐力会越来越强。作为老百姓，没有其他的投资渠道。我上高中的时候房地产就是国民经济的重要支柱，目前来看它还是国民经济的一个重要环节。房地产调控只是让它更健康的发展，要让每个企业，政府作为一个城市经营者怎么做。
政府目前的房地产调控更多可以看做是父母对孩子的一种说教，所以我觉得后面市场的路还是比较正的，我觉得通过这种限购也好，限贷也好，不管这种泡沫挤压成了什么，变成大量的存量房，这种存量房大部分在近郊，还不是远郊。城市土地现在也是集约化发展，开发商也集约化发展，这种资源慢慢的去集中，拿地拍地动不动就千亩。
所以说基本上来说，对于我们业内来说，根据我们的项目，我们就老老实实地做好，我们做内部市场调查都是虚的，对他们来说就是投资。所以我们这个产品买得合适，单品的设计没有大的错误，后期项目的周期作为中高档项目，它的周期可能更长。我觉得有些产品找这种差异化，找这种附加值，你给我拿的东西不一定是最先进的，有些一线品牌的话，在自己的研发部做研发，他可能是产品的创造者和引领者，作为地方品牌的产品没有这么大的力量。随着这几年市场的压力，我觉得做房地产的企业从营销走，退居二线，你把资金的融资也好，资金的分配也好，把这个做好了。
我觉得明年的市场稳是最主要的，刚才冯总说了，这是政府需要的，无论是金融还是其他各方面的要求，稳中有涨。这都是政府性的。对于半岛网的读者来说，我觉得一句话，你有购房需求的话，明年一定要买，不要听我们的。只要你有需求，你要结婚买房的，结婚必须要有一套房子，那你就买。我们周边这种需求还是有的，身边人很多人有了钱都害怕，到底放在哪个地方，有钱干什么？有人说买黄金，那是一个期货的东西，老百姓不可能去炒。粮食也好，房子也好，它是实物，它还有残值，不管怎么样，它跌不了太多。股市健康的话，投融资渠道健康的话，那时候投资需求可能会弱一些，但是现在还达不到。
[编辑: 刘宝中]
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