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编者按：岁末年初，一组组数字再一次牵动地产人的神经，又到了总结和盘点之时，过去的一年，青岛楼市发生了怎样的变化？哪些事情留给你深刻的印象？1月16日，由半岛网主办、青岛房地产经理人俱乐部协办的2013年首届地产沙龙圆满举办，青岛房地产经理人俱乐部秘书长冯显泉、常务副秘书长龙江、青岛合建行房地产营销有限公司总经理吴云海、副总经理郝小梅，青岛海泉置业营销总监孟照伦，
青岛高策房地产有限公司业务中心总监
单良，华新园置业营销总监李晓峰，巴黎壹号营销总监崔银杰等众多地产精英共话新年楼市，探寻楼市可能。
2012年青岛发生了一件大事，就是行政区划的调整。青岛的格局有人分析说将由此改变，青岛也将进入一个新的时代，对于房地产的影响，各界的反响也是不一样的，其中有喜悦的表情，也有担忧的声音，我们作为
西海岸大提速时代的亲历者，你怎么看？胶南黄岛合并将会对青岛楼市带来哪些变革？当地的楼盘将面临怎样的挑战和考验？如何应对？西海岸楼市在新的一年会有哪些可能的发展方向？会不会限购？12年西海岸高端项目多数卖得不好，13年又会上很多高端项目，这些项目以别墅居多，这将如何看待？ 现在越来越多的开发商喜欢在西海岸建高端的别墅类的项目，像龙湖、万科进入西海岸，未来黄岛区是以高端为主，还是以刚需类的居住需求为主？青岛高策房地产经纪有限公司业务中心总监单良作为青岛地产圈资深从业专家，对此进行了详细解读。
青岛高策房地产经纪有限公司业务中心总监单良
行政区划调整意在整合
我觉得在开发区待的时间比较长，行政区的合并来讲的话，我觉得最终是两个字“整合”。目前来讲的话，其实开发区，原来说黄岛也好，胶南也好，两个区各有特点，也各有自己的一些不足之处，给发展带来了一些限制。我从2001年去一直到我走，合并是一直有这个传闻和想法的。开发区它相对于胶南城市化进程比较快，而且发展得相对比较好，它扩展的可能性就比较小。胶南的好处是有很好的资源，包括现在目前来讲的话就是董家口港口的发展，它的发展相对来讲还是有一些点的，但是由于整体规划发展上比较慢，所以整体进程也是比较慢的，不管是地产也好，整个城市的发展也好，相对开发区来讲是比较零乱的，层次也是比较低的。
所以这次合并，中心是合并在灵山卫，也是有一定原因的。在很多年以前，当时胶南政府和开发区政府对于灵山卫有一定的沟通，市政府也出面沟通过，在房地产业内都流传过，为什么呢？当时说灵山卫是两不管地界，离胶南比较远，胶南又不愿意管它，但是胶南又不愿意放它，开发区想要，胶南又不给它。灵山卫在开发区中心和胶南中心的中间，结合灵山卫基本现有的自然基础，包括一些自然资源，因为灵山卫附近的海资源，海岸线是比较长的，所以说是这样发展的。
但是从整合来讲的话，我觉得这样整合有几个好处，一个是产业的整合。大家都知道，包括胶南，包括开发区，现在有非常多的产业是比较雷同的，比如大家都是利用海洋，比如说一些旅游资源的整合。大家都知道近几年开发区的规划，前期开发区和胶南没有合并在一起，各自规划各自的，所以出现了一些规划不合理的地方，比如说在局部区域规划好几个紧挨着个五星级酒店，如果说我们这次整合了以后，我觉得对于这种整体的规划是有利的，包括我们海洋养殖业也存在这个情况，没有一个有效的整合，都会有非常大的问题，所以说产业的这种结合是非常多。
第二是对于我们房地产行业来讲，大家注意看，从开发区来看非常明显，开发区没有大项目，为什么呢？开发区的土地是非常有限的，但是开发区的政府是在青岛市几个区内最会经营的，就是经营自己区内产业的，每次出让的土地它会固定一定的规模。比如2001年我去的时候，唐岛湾地块是政府填出来的，它当时有一句话就是那个区的CBD，它没有盲目的很快的去卖地，基本成熟一块卖一小块，所以开发区的政府一直在所有的区域里头，第一招商是最好的，第二卖地是卖得最好的，整体的招商水平是17家，但是没有大地块，全是小地块，卖得都非常好，价格都非常高。如果说这两个区域合并了以后，对于房地产的发展，一些产业资源整合以后，对于政府整个西海岸的人流、物流都会有非常大的提高。去年存销比最大的是什么呢？西海岸，因为西海岸外来投资占的比较高，通过这种产业的整合来讲，对它的人流、物流的带动会非常大。
随着我们一些这种区域的合并来讲，一些大的公司逐步进入开发区，他们对区域的带动性是显而易见的。比如比较早的是卓越，卓越对整个区域的带动性是比较大的。尤其对胶南来讲的话，胶南那块区域也非常缺大的项目，如果合并了以后，城市化有一定提高的话，有一定的依托，开发区有很多的配套设施，这次合并了以后，对胶南是一个支撑的话，有很多的土地。将来我们会看到胶南西海岸会有比较大的项目展现出来，而且很多的开发公司是有这个胆去做这个的，并且它有基础设施的配套。
我觉得随着这些的整合，将来西海岸房地产市场的发展应该是越来越迅猛，就是改变今年包括前几年的主要力量从一开始的60%到现在的30%、40%依靠外来的投资的支持，对它销售量会有一个带动，质的转变是什么呢？慢慢慢慢的会带动非常多的行业、非常多的人能留在开发区，常住开发区，然后它的刚需会慢慢扩大，未来几年我们会看到整个西海岸它整个的需求量，会真正的向长期发展。我想将来西海岸房地产发展来讲的话，将会和我们青岛市内四区是一样的，是比较健康的，而且购买力是长期的、持续的。包括我们年底胶南的翘尾行情，一个可能是限购，另外一方面来讲的话，胶南城市化的区还是很大的，那部分人的需求还是一部分。随着西海岸整个行政区的建立，胶南城市化的进程会加快，它的需求会进一步放大。因为现在来讲的话，还是没有完全被释放出来。
高端产品依赖资源
别墅类的高端产品也分好几类，我个人感觉现在目前在西海岸这个区域来讲的话，还是依赖于地段和资源，依赖资源去做一些产品。刚才您举的例子，很多公司做的产品，为什么现在销售不是很理想？因为他们依赖资源还不是很好。比如在青岛五四广场盖个茅草屋也很有市场？再就是良好的自然资源也很重要，外地的消费量，尤其是中高端产品的外地消费量占到50%的前提下，更多的还是海资源。现在如果做一些别墅类的产品，目前我个人建议就是在这种区域不是很完善的情况下，还是要谨慎，刚才主持人前面提到的两个项目的别墅产品，目前来说不是非常好。
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