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编者按：岁末年初，一组组数字再一次牵动地产人的神经，又到了总结和盘点之时，过去的一年，青岛楼市发生了怎样的变化？哪些事情留给你深刻的印象？1月16日，由半岛网主办、青岛房地产经理人俱乐部协办的2013年首届地产沙龙圆满举办，青岛房地产经理人俱乐部秘书长
冯显泉、常务副秘书长龙江、青岛合建行房地产营销有限公司总经理吴云海、副总经理郝小梅，青岛海泉置业营销总监孟照伦，青岛高策房地产有限公司业务中心总监单良，华新园置业营销总监李晓峰，巴黎壹号营销总监崔银杰等众多地产精英共话新年楼市，探寻楼市可能。
我们回望过去的一年，展望新的一年，共同探讨2013年青岛楼市的种种可能。那么过去的一年，青岛楼市发生了怎么样的变化？哪些事情留给了你什么印象？在2013年青岛的房价会不会暴涨？又是什么在推涨青岛的房价？青岛房地产经理人俱乐部秘书长、青岛市生产力学会常务副秘书长冯显泉，作为青岛地产圈资深的评论人士和观察人士，对此进行了解读。
青岛房地产经理人俱乐部秘书长、青岛市生产力学会常务副秘书长冯显泉
2012史上最严厉调控 开发商以价换量
说起2012年，大家不能不说到史上最严厉的调控，到了2011年年底，大家心里在猜测，调控是不是继续？限购限贷限价，这些政策还执不执行？结果信息告诉大家调控持续，所以2012年，一下子让大家的这种神经又紧张起来，坚持了一年的调控继续。很显然，限购将最有能力购房的人挡住了，有资格买房的人恰巧又是相对收入比较低的刚需或者是改善性刚需，他们恰巧没有这种能力。所以限贷在某种意义上对他们也是一种限制。到2012年上半年的时候，整个地产行业，大家的情绪都是比较低落的，因为怎么面对持续严厉调控的这种局面？“无奈”是去年上半年大家说的比较多的一个词，对这种市场很无奈，到底怎么办。随着压力的不断增大，有些企业，包括一线品牌在内，转让股权和项目的现象不断出现，包括一线品牌绿城在内，没办法，只能采取这种自救方式。在青岛，也开始出现这种情况了，包括嘉凯城转让股权，包括海上嘉年华，以及后来转让股权的公司，当然这些都是很低调的，有些被媒体报道了，有些没有报道。可见整个市场的压力是非常非常之大。
所以这个现象也充分暴露了房地产企业这个行业资金链比较紧的一种状况。当然到后来，随着压力不断增长，存量不断增加，后来逐渐试探性的由小尺度的优惠，到后来低价开盘，以至于后来大尺度、大幅度的降价，特别是中海紫御观邸，每套直降百万，像一个炸弹一样，在青岛乃至全国都是一个比较著名的案例，一下子拉开了降价的大幕，由开始的遮遮掩掩，到后来实在无奈，这种存量上的压力之下，不得已采取的以价换量的方式。特别是这些标杆企业，这些一线品牌的带头作用，以价换量的影响力是非常非常大的。包括万科、中海、龙湖、保利等等，嘉凯城、中铁、绿城等这些一线品牌，纷纷采取了这种以价换量的策略，应该说他们占到了市场先机，乃至于后来跟进的这些品牌，你如果再同样的降价尺度的话，对不起，作用就小了很多。包括从城阳、李村其他品牌跟进降价，包括靠近龙湖的一个项目，这些就没办法，包括李沧，存量方比较大的，没办法的办法，所以这种以价换量应当说还是比较残酷的。
随着这种降价，2012年特别是一线品牌达到效果了，一线城市比较明显，这种成交量带动了市场的回暖。当然青岛这个城市又出现了历史这种现象——“慢冷慢热”，热得比较慢，北京、上海、广州已经量价齐升了，青岛还是在以价换量，直到目前为止，基本上总体上还是以价换量占主体趋势。
虽然2012年年底，青岛市的交易量还是在大幅攀升，包括有些月份创造了历史上的高点，但是价格总体上是低的，包括有些项目在悄悄回调价格，减少优惠幅度。但是一个利好是预期有明显改善，购房者不再盲目等待，在急着出手，包括最近一段时间，特别是近两个月，有不少购房者，包括咨询我的很多，直接下单的也很多，就是说我已经看好某个楼盘了，你能不能帮忙找一找，这种现象逐渐多了，购房者这段时间开始下手了，比较明显，他们的预期已经改变了，不像前几个月那样等着价格继续下降，他们已经等不及了，怕价格往上拉。
但是有几个现象不容忽视。我们反过头来再看一看去年，至少有几个现象。（1）近年来楼市去化量这些房子大部分以刚需为主，总量以中小户型、中低价为主，而大户型、高价位的投资类高端住宅去化率趋缓。（2）在一二线城市，特别是限购区域，投资需求被明显压抑，特别是投机被明显给遏制住了。这是第二个现象。（3）青岛的存量房仍然在历史高位，不像北京、上海、广州几个一线城市，到目前为止仅仅按照目前的市场消化量，只有半年左右、六七个月的存量房，青岛的存量房还是比较多，消化的压力还是比较大。（4）应该说，楼市已经见底，同时需求仍然旺盛。这是目前的几个楼市现象。
2013房地产调控继续 稳字当头
那么对未来的这种判断，2013年会是什么现象呢？那就是说依据以前历史的情况来看的话，我觉得可能有以下几个特点：
第一，我感觉大的政治经济环境趋稳，大环境趋稳是我的第一个看法。而作为房地产这个行业，一般俗称为经济的晴雨表，应该说房地产和经济大势是相对比较吻合，那就是说房地产这个行业我想总体上也会趋稳，是它的主格调，这是第一个看法。
第二，坚持调控不放松大背景不会变，但是不排除年内会出台一些微调。我想给大家谈上几个重要信息，一个是去年12月25号国家住建部姜部长在全国城乡建设工作会议上明确表示，明年要继续坚定不移地搞好房地产市场调控，首先要继续贯彻落实好既有的调控政策，凡是放松调控致使房价过快上涨的城市，我们将继续采取措施并会同监察部对其进行约谈直至问责。再有一个信息，日前，国土资源部徐部长在全国国土资源工作会议上透露，2013年将加强和改善土地宏观调控，坚持控总量、稳增量、挤存量、放流量，坚持房地产用地调控政策不动摇。中国银监会1月14号召开了2013年全国银行业监管工作会议，强调守住不发生系统性和区域性风险底线是首要任务，严防信用违约风险，严控表外业务关联风险，严防外部风险传染。
我就在想，包括改善性刚需下一步会否做出一定的微调呢？在政策上，再比如房产税的改革试点范围会不会扩大呢？假如说有所微调的还有哪些呢？所以说我想坚持调控不放松的这种大背景不变的情况下，我想年内估计肯定会根据市场反应，根据总体情况，包括根据经济的总体情况，不同的中央主管部门可能会做出一些反应，使整个市场变得相对稳定发展。这是第二个。
第三，市场仍将“稳”字当头。尽管某些一线城市的楼市可能面临一定的供需矛盾，比如北京、上海、广州这些一线城市，但是鉴于货币信贷环境、居民购买能力，以及库存类型压力，楼市回暖带来的这种价位高位运转的可能性有限。同时还要看到，中小城市这种销售的萎缩幅度放大，所以最近包括中央媒体报道的三四线城市楼市现状，包括江苏的某个城市说是鬼城（但是我觉得说得有点大）。包括楼市的总量，从这些方面来看，仍然处于稳定的范围。就是不能光看几个一线城市，更多的要看二线、三线、四线这些城市的总量，从总量整个供需矛盾上来看。所以说楼市仍然以稳市场、稳价格为基调。在趋稳的大基调之下，我想青岛的房价也将可能是总体平稳略有升幅的格局。这是我个人的看法。
第四，标杆房企的市场份额会进一步放大。从去年一年已经明显看出来了，不仅从全国市场，包括青岛的市场，已经看出来了。前十位的房企，你看本土企业的占比。所以这些一线品牌，它们的这种能量进一步放大，他们的占比进一步放大，强者恒强在这一轮显现得更加明显。这是第四个，标杆房企业的市场份额进一步放大。
第五，对中小房企而言，市场空间将进一步被挤压。这一轮调控从最近的两年多的时间，看得比较明显，无论是拿地，无论是在操盘，无论是你流量资金上，无论是你对市场的反应程度上，中小企业和一线品牌比较起来，和标杆企业比较起来，差距会非常非常明显，不排除有些房企将逐渐地淡出房地产市场。没办法，做不下去，没有项目怎么办？你有项目操作不好怎么办？你资金链紧张无法继续坚持下去怎么办？只能是无奈退局。
第六，大盘的竞争优势凸显。如果说前面说从房企的角度，那我们从楼盘各盘来看，因为大盘它的诸多优势，造成了它的市场表现优势突出显现出来。它的性价比，它的品质好，它的性价比相对比较高，它对市场的影响能力大，这些口碑好、品质好、性价比相对比较高的这些大楼盘，很显然占有市场先机。
第七，从买房者的角度来看，随着2012年的调控，随着市场化的程度越来越好，随着这些购房者在市场中起起伏伏的磨练，随着他对市场了解情况越来越多，对开发企业的认识，对楼盘的认识越来越多，他们的掌控能力越强。他们的见识在增长，他们对市场的看法相对理性，跟风也不像以前那么厉害。还有一点，现在很多购房者比较聪明的是，有些通过一些关系，找到了解行情的人和了解市场的人，熟悉情况的人，然后咨询咨询。所以我们这些人士在市场中扮演的这种角色就很明显，如果哪个品牌印象比较好的话，你可能就得分，印象不好的话，从你这就会流失掉了。像我和龙江、吴云海，包括单良，认识的人非常非常多，包括各方面的人士。假如说是在我心目当中信誉不好的、口碑不好的，我认为性价比不行的，我就给它筛选掉了，就建议他们去看看哪几个楼盘，我再给你筛选筛选，所以这种建议的引导性非常非常强。购房者变得非常精明，品牌效应和口碑传播的效应是明显的。
[编辑: 刘宝中]
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